Odwrócony kredyt hipoteczny – antidotum czy pułapka?
Gru21

Odwrócony kredyt hipoteczny – antidotum czy pułapka?

Z dniem 15 grudnia 2014 roku weszła w życie nowa instytucja w polskim prawie cywilnym, tj. umowa odwróconego kredytu hipotecznego. Wprowadzona zmiana daje możliwość uwolnienia przez posiadaczy nieruchomości zamrożonego w nich kapitału, zwłaszcza biorąc pod uwagę stałe wydłużanie się przeciętnego czasu trwania życia, przy jednoczesnym stosunkowo niskim poziomie otrzymywanych świadczeń emerytalnych. Odwróconego kredytu hipotecznego mogą udzielać jedynie instytucje zaufania publicznego podlegające szczególnym regulacjom, tj. banki, których działanie reguluje ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Prawo bankowe. W umowie odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy. Z kolei kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami. Powyższe znaczy tyle, iż kredytobiorca będący właścicielem/ współwłaścicielem/ użytkownikiem wieczystym nieruchomości lub lokalu, do którego przysługuje mu udział w spółdzielczym własnościowym prawie,może zawrzeć z bankiem pisemną umowę, w której po ustaleniu wartości rynkowej w/w nieruchomości/lokalu, bank wypłaci mu jednorazowo lub w ratach, przez okres i w wysokości oznaczonej w umowie, kwotę odwróconego kredytu hipotecznego. Czas wypłat ograniczony jest do dnia śmieci kredytobiorcy. W zamian na jednorazową wypłatę określonej przez bank wartości nieruchomości bądź w przypadku współwłaścicieli nieruchomości – wartości ich udziału, wierzytelność banku (kwota udzielonego kredytu wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami określonymi szczegółowo w umowie) zostanie zabezpieczona wyłącznie poprzez ustanowienie hipoteki na tej nieruchomości lub prawie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a w księdze wieczystej nieruchomości zostanie ujawnione roszczenie o przeniesienie własności lub prawa. Umowę o odwrócony kredyt hipoteczny mogą zawrzeć zarówno indywidualne osoby fizyczne posiadające prawo do nieruchomości lub jej części, czy też udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, jak i małżonkowie. W przypadku śmierci jednego z kredytobiorców, prawo do wypłaty dalszych rat przysługujących zmarłemu kredytobiorcy, przysługuje żyjącemu małżonkowi (również kredytobiorcy), który nabył po zmarłym udział we współwłasności lub prawie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w wysokości proporcjonalnej do wysokości nabytego udziału. Całkowita kwota zapłaty staje się wymagalna z upływem roku od dnia śmierci kredytobiorcy, a w przypadku, gdy kredyt został udzielony więcej niż jednemu kredytobiorcy, z upływem roku od dnia śmierci ostatniego z kredytobiorców. Bardzo ważnym aspektem odwróconej hipoteki jest okoliczność, iż spadkobiercy kredytobiorcy mają prawo w terminie 12 miesięcy od dnia jego śmierci dokonać spłaty całkowitej kwoty kredytu – a tym samym wykupić od banku prawo do nieruchomości/spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jednocześnie należy podkreślić, że nawet w sytuacji przeniesienia prawa do nieruchomości na udzielający kredytu bank, spadkobiercom jest przekazywana kwota stanowiąca różnicę między wartością roszczenia kredytodawcy a wartością nieruchomości, o ile różnica ta jest dodatnia. Co ciekawe, w przypadku gdyby kredytobiorca nie pozostawił spadkobierców, nadwyżka ze sprzedaży nieruchomości zostanie przekazana, zgodnie...

Czytaj dalej
Prezent na święta – NOWE PRAWO KONSUMENCKIE
Gru10

Prezent na święta – NOWE PRAWO KONSUMENCKIE

Nadchodzą święta, a wraz z nimi nowe prawo konsumenckie. W dniu 25 grudnia 2014 roku wejdzie w życie nowa ustawa o prawie konsumenckim z dnia 30 maja 2014 roku (Dz. U. z 2014 r.,poz. 827). Dlaczego taka zmiana? Wszystko zaczęło się w Unii Europejskiej. Parlament Europejski i Rada Unii Europejskiej przyjęły dyrektywę nr 2011/83/UE z dnia 25 października 2011 roku w sprawie praw konsumentów, a co za tym idzie Polska została zmuszona do ujednolicenia i doprecyzowania przepisów dotyczących umów konsumenckich zawieranych w lokalu przedsiębiorstwa i poza lokalem, w zakresie obowiązków informacyjnych, wymogów formalnych zawierania umów oraz odstępowania od nich. Co przyniesie konsumentom 25 grudnia 2014 roku? TERMIN ODSTĄPIENIA OD UMOWY WYDŁUŻY SIĘ Przede wszystkim wydłuży się termin na odstąpienie od umowy zawartej na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa z 10 dni do aż 14 dni. Oznacza to, że konsument, począwszy od dnia 25 grudnia 2014 roku, będzie miał 14 dni na sprawdzenie zakupionego towaru i ewentualny zwrot bez podania przyczyny. Mówiąc najprościej, konsument będzie miał 14 dni, aby rozmyślić się i zwrócić niechciany towar sprzedawcy bez ponoszenia żadnych konsekwencji z tego tytułu. W takiej sytuacji przydatny może być wzór formularza odstąpienia od umowy, który stanowi załącznik do nowej ustawy o prawach konsumenta i który bardzo łatwo można znaleźć w Internecie. Ale UWAGA! Jeżeli konsument nie zostanie poinformowany przez przedsiębiorcę o prawie odstąpienia od umowy, okres trwania tego uprawnienia wydłuża się i wygasa dopiero po upływie 12 miesięcy od dnia upływu 14-dniowego terminu, o którym mowa powyżej. USTAWA REGULUJE KWESTIE KOSZTÓW W PRZYPADKU ZWROTU TOWARÓW ORAZ KWESTIE ODSTĄPIENIA OD UMOWY O ŚWIADCZENIE USŁUG Nowe prawo konsumenckie stanowi, że to przedsiębiorca ma obowiązek niezwłocznie, nie później niż w terminie 14 dni od dnia otrzymania oświadczenia konsumenta o odstąpieniu od umowy, zwrócić konsumentowi wszystkie dokonane przez niego płatności, w tym koszty dostawy towaru. Konsumentowi przysługuje również prawo odstąpienia od umowy o świadczenie usługi w takim przypadku także nie ponosi on dodatkowych kosztów. Od powyższej zasady są jednak następujące wyjątki: Jeżeli konsument wybrał sposób dostawy towaru inny niż zwykły, najtańszy sposób dostarczenia oferowany przez przedsiębiorcę, w takiej sytuacji przedsiębiorca nie jest zobowiązany do zwrotu konsumentowi poniesionych przez niego dodatkowych kosztów, np. jeżeli konsument wybrał droższą przesyłkę kurierską, zamiast tańszej przesyłki pocztowej, to przedsiębiorca nie musi mu zwracać różnicy między tymi dwoma rodzajami przesyłek; Konsument ponosi wyłącznie bezpośrednie koszty zwrotu zakupionego towaru (czyli koszt odesłania towaru do przedsiębiorcy), chyba że przedsiębiorca zgodził się je ponieść lub nie poinformował konsumenta (najpóźniej w chwili wyrażenia przez konsumenta woli związania się z umową) o konieczności poniesienia tych kosztów; W przypadku towaru będącego usługą, której wykonywanie – na wyraźne żądanie konsumenta – rozpoczęło się przed upływem terminu do odstąpienia...

Czytaj dalej
Przymusowa licytacja mieszkania, a dochodzenie należności przez Wspólnotę Mieszkaniową
Gru05

Przymusowa licytacja mieszkania, a dochodzenie należności przez Wspólnotę Mieszkaniową

Prawdopodobnie każda, a na pewno większość wspólnot mieszkaniowych boryka się z problemem nieregulowania bieżących opłat przez choćby jednego właściciela lokalu, a tym samym członka wspólnoty mieszkaniowej. Jak można dochodzić należności jednocześnie „wykluczając” właściciela lokalu ze wspólnoty mieszkaniowej i czy przymusowa licytacja mieszkania dłużnika jest jedynym sposobem na usunięcie problemu w przyszłości? Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali (dalej jako „uwl”), jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. W takim przypadku właścicielowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Mając na uwadze powyższe, należy wskazać na trzy istotne kwestie z punktu widzenia dochodzenia należności w trybie art. 16 uwl. Po pierwsze, koniecznym jest spełnienie pierwszej z przesłanek wskazanych w art. 16 uwl, a więc dłużnik – członek wspólnoty musi zalegać z opłatami w sposób długotrwały. Określenie „długotrwałości” nie zostało w ustawie w żaden sposób sprecyzowane, nie został również określony okres jaki możemy uznać za długotrwały, a tym samym usprawiedliwiający i umożliwiający skorzystanie z procedury przewidzianej w art. 16 uwl.Prowadzi to do tego, iż z uwagi na charakter zapisu, ciężko jest mówić o pewności w kontekście zasadności złożenia pozwu na podstawie art. 16 uwl i gwarancji powodzenia we wszczętej już sprawie. Co ciekawe, art. 16 uwl wskazuje na „długotrwałość” zalegania z opłatami, nie precyzuje jednak, czy oznacza to równocześnie, iż dług ma być znaczny. Doktryna i orzecznictwo wskazują jedynie pomocniczo, iż do skorzystania z trybu przymusowej licytacji lokalu wystarczy, by stan zadłużenia utrzymywał się od dłuższego czasu i zagrażał on interesom wspólnoty.Dodatkowo w postępowaniu sądowym warto jest wskazać, iż podejmowane przez wspólnotę mieszkaniową łagodniejsze działania, takie jak egzekwowanie należności przez komornika, nie przyniosło spodziewanych rezultatów, a dłużnik wciąż nie reguluje należności za kolejne okresy. Dodatkowo istotną kwestią jest wykazanie, że nieregulowanie opłat ma charakter uporczywy i nie jest wynikiem obiektywnych trudności dłużnika. Po drugie, wspólnota mieszkaniowa, chcąc doprowadzić do przymusowej licytacji lokalu na mocy art. 16 uwl, musi podjąć uchwałę właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do wytoczenia powództwa przeciwko dłużnikowi, zgodnie bowiem z art. 22 § 3 pkt 7 uwl, wytoczenie powództwa w tym trybie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Po trzecie, istotną kwestią z punktu widzenia budżetu wspólnoty mieszkaniowej, jest również wartość przedmiotu sporu, która w sposób bezpośredni decyduje o wysokości opłaty sądowej od pozwu. W sprawie o przymusową licytację lokalu w trybie art. 16 uwl wartością przedmiotu sporu jest wartość lokalu dłużnika,...

Czytaj dalej