Umowa przedwstępna – treść i skutki zawarcia

Przy planowanych poważnych zakupach (np. nieruchomości  lub dużych partii towaru) coraz częściej jeszcze przed zawarciem właściwej umowy, strony decydują się na zawarcie tzw. umowy przedwstępnej. Wynika to po prostu z prozaicznej chęci zabezpieczenia własnych interesów, ale czasem jest też podyktowane warunkami stawianymi w samych negocjacjach przez jedną ze stron. Umowa przedwstępna jest opisywana w literaturze jako rozwiązanie korzystne dla „wszystkich zainteresowanych” i stanowiące swego rodzaju zabezpieczenie i gwarant przyszłej transakcji. Kupujący ma pewność, że sprzedający nie zawrze umowy z kimś innym, a sprzedawca, że w razie gdyby kupiec chciał wycofać się z umowy, może np. otrzymać odszkodowanie. Innymi słowy (przynajmniej w teorii) jest to rzadka sytuacja z typu „wilk syty i owca cała”.

Charakter umowy definiuje Kodeks cywilny (art. 389–390, Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 z późn. zm.,) jako taką umowę, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości  umowy właściwej. Aby jednak umowa przedwstępna miała moc prawną i spełniła swoją rolę, należy dopełnić kilku ważnych wymogów. Jednym z podstawowych warunków, które stawia Kodeks Cywilny w stosunku do umowy przedwstępnej jest określenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej (tzw. esentialia negotii).

Jeśli zatem mamy do czynienia na przykład z umową sprzedaży mieszkania, w umowie przedwstępnej muszą znaleźć się takie podstawowe elementy jak: przedmiot umowy (jego precyzyjne określenie) oraz cena sprzedaży.

Gdy zdarzy się tak, że w zapisach przedwstępnej umowy nie będzie precyzyjnie wskazanych wspomnianych elementów, nie będzie można uznać, że umowa przedwstępna została skutecznie zawarta.

Umowa przedwstępna może (choć nie musi) również określać termin zawarcia umowy właściwej (np. przez podanie daty kalendarzowej, do której albo w której ma być zawarta umowa właściwa). Jeżeli jednak strony nie określiły terminu zawarcia umowy właściwej (czyli o której mowa w tej przedwstępnej), strona uprawniona może żądać zawarcia takiej umowy w terminie przez nią wyznaczonym. Jeżeli jednak w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Jeśli zaś stronom zależy na przeciągnięciu całego procesu w czasie, mogą powołując się na Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28.10. 2010 r. II CSK 219/10, zawrzeć umowę przedwstępną zobowiązującą do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej.

Strony mogą rzecz jasna wprowadzić postanowienia wykraczające poza ustawowe minimum jej treści. Umowa przedwstępna może mieć tak naprawdę postać odrębnej umowy, albo przybierać postać jedynie postanowień umieszczonych w innej umowie lub dokumencie. W praktyce najczęściej stosuje się jednak osobną umowę pisemną lub umowę w formie aktu notarialnego.

Należy również pamiętać, iż ze względu na swoją funkcję, umowa przedwstępna nie może mieć za swój przedmiot takiej umowy przyrzeczonej, która w świetle postanowień Kodeksu cywilnego byłaby nieważna. Wyłączając ten jeden przypadek, umowa przedwstępna może poprzedzać zawarcie praktycznie każdej umowy definitywnej. Wobec tego można zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży, przedwstępną umowę o pracę czy przedwstępną umowę darowizny. W praktyce jednak najczęściej występującą w obrocie umową jest, jak już zostało wspomniane, przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości.

W tym miejscu warto dodać, że tak zwana umowa deweloperska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie jej na zamawiającego, nie jest umową przedwstępną (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003, sygnatura IV CKN 305/01)

Zdarzają się sytuacje, w których pomimo zawarcia umowy przedwstępnej, określenia terminu i ustaleniu szczegółowych warunków jedna ze stron uchyla się od wywiązania z ustaleń i zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim przypadku druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy właściwej. Co ważne same roszczenia związane z niedotrzymaniem warunków umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Wyjątek stanowią roszczenie o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która nie została zawarta – nie przedawniają się one bowiem z upływem terminu rocznego określonego w art. 390 § 3 k.c. (Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2007 r., III CZP 3/07)

Na koniec warto wspomnieć o jeszcze jednej istotnej sprawie, a mianowicie samej formie w jakiej umowę przedwstępną można zawrzeć.

Standardowo, możemy oczywiście podpisać zwykłą umowę cywilnoprawną (znane są też w orzecznictwie przypadki formy ustnej), albo zawrzeć ją w formie aktu notarialnego.

Z całą pewnością ta druga wersja ma o wiele większą moc wiążącą i poważniej chroni interesy stron. Jeśli sprzedający nie wywiąże się ze zwykłej umowy cywilnoprawnej zakres roszczenia zazwyczaj ogranicza się do zwrotu zadatku, powiększonego o jego równowartość. Jeśli natomiast sprzedający nie wywiąże się z umowy notarialnej, druga strona może dochodzić swych praw również na drodze sądowej i domagać się wypełnienia zapisów umowy – a więc np. dokończenia budowy, przeniesienia prawa własności itp.

Akt notarialny daje też kupującym nieruchomości większą ochronę w przypadku bankructwa dewelopera. Trzeba pamiętać jednak, że jest akt notarialny to broń obosieczna i dlatego można się na nią zdecydować tylko będąc pewnym decyzji i możliwości wywiązania się ze zobowiązań wynikających z podpisania umowy.

Autor: Piotr Tarnowski, Business Development Manager, KPRF Law Office

KPRF Law Office

Autor: KPRF Law Office

KPRF Law Office jest stabilnie rozwijającą się od 2003 roku kancelarią prawną świadczącą kompleksową obsługę prawną i biznesową na rzecz przedsiębiorców. Działania KPRF obejmują prowadzenie spraw z zakresu prawa gospodarczego, prawa cywilnego, prawa pracy, prawa własności intelektualnej i przemysłowej oraz sporów sądowych i arbitrażowych, a także postępowań windykacyjnych. KPRF Law Office jest naturalnym wyborem dla przedsiębiorstw, które oczekują zindywidualizowanego, wszechstronnego i efektywnego doradztwa za wynagrodzenie adekwatne do poziomu świadczonej usługi.

Poleć wpis na

Zostaw komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *


− 3 = trzy