Bank udzielając kredytu hipotecznego pod zakup nieruchomości może sfinansować tylko określoną część jej wartości. Pozostałą kwotę kredytobiorca musi zapłacić sam (jest to tak zwany wkład własny). Wysokość wymaganego wkładu własnego ulegała przez lata zmianie. Część banków pozwalała na uiszczenie niższego wkładu od niezbędnego (np. 10 % zamiast 20 %), ale obwarowywała to odstępstwo koniecznością dodatkowego zabezpieczenia kredytu w formie ubezpieczenia tzw. niskiego wkładu własnego, odnawianego cyklicznie na ogół dopóki kredytobiorca spłaci kredyt do wysokości preferowanego wkładu. Umowę ubezpieczenia bank zawiera z zakładem ubezpieczeń. I od tego momentu zaczynają się wszelkie kontrowersje związane z zawarciem tego typu ubezpieczenia. Umowa bowiem ubezpiecza bank, a nie kredytobiorcę, jednakże to kredytobiorcę obciąża zapłata składek ubezpieczenia.
Pierwszy problem związany jest z samym mechanizmem zawierania ubezpieczenia wkładu własnego. Mimo że bank zabezpiecza w ten sposób własny interes – ryzyko związane z udzieleniem kredytu osobom o mniejszym zasobie środków własnych, to koszty tego ryzyka ponosi kredytobiorca. Dalej idącym problem wynika z samych kosztów ubezpieczenia. Jednorazowa jego składka obejmująca okres np. trzech lat może wynosić kilka tysięcy złotych. Co najistotniejsze, kredytobiorca do czasu otrzymania każdorazowego wezwania do zapłaty składki, nie wie o jej wysokości oraz nie ma wpływu na jej ustalenie, a wysokość może być inna, jeżeli zdarzy się, że bank zmieni towarzystwo ubezpieczeń. Zmiana ubezpieczyciela również może powodować wątpliwość. W umowach kredytowych, regulujących ubezpieczenie niskiego wkładu, często znajduje się postanowienie, które przewiduje wprost określony zakład ubezpieczeń. Tymczasem w praktyce zdarza się, że po kilku latach bank zawiera umowę ubezpieczenia z nowym ubezpieczycielem, o czym kredytobiorca dowiaduje się dopiero w dniu wezwania do zapłaty, mimo iż każde odejście od zasad zapisanych w umowie wymaga sporządzenia przez strony aneksu. Innym spotykanym problemem jest okres płacenia składek. Umowa kredytowa może w ogóle nie określać liczby takich płatności, wskazując jedynie moment, do kiedy taki obowiązek będzie istniał. Może jednak się zdarzyć, że umowa wskaże (lecz niezbyt jasno) albo zasugeruje liczbę składek, a bank będzie interpretował ten zapis inaczej niż kredytobiorca.
Sposób uregulowania postanowień dotyczących ubezpieczenia niskiego wkładu w umowie kredytowej może być niezgodny z obowiązującymi przepisami prawa, a same postanowienia mogą stanowić klauzule niedozwolone. Bezprawność zapisów dotyczących omawianego ubezpieczenia może wynikać z faktu, że prawa i obowiązki kredytobiorcy pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy. Przemawia za tym to, że umowa kredytowa nie jest zawierana przez kredytobiorcę, który ponosi jej koszty, choć uwzględnia wyłącznie interes banku. Co więcej, w przypadku wypłaty ubezpieczenia, zakład ubezpieczeń wezwie kredytobiorcę do pokrycia wypłaconego świadczenia na zasadzie regresu. Przy tym przez cały okres obowiązywania ubezpieczenia, czy kolejnych umów ubezpieczeniowych, kredytobiorca w zasadzie, pozbawiony jest nadzoru nad ich treścią oraz realizacją. Wszystkie wyżej wymienione kontrowersyjne zapisy często występują razem, przez łatwiej zanegować ich legalność. Przykładu dostarcza niedawny wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 14 grudnia 2015 w sprawie III Ca 1274/15, w którego uzasadnieniu czytamy:
Naruszeniem dobrych obyczajów w niniejszej sprawie było już samo nieprzedstawienie powodom treści stosunku ubezpieczenia oraz nieudzielenie informacji o treści tegoż stosunku, a w szczególności pozbawienie powodów możliwości zapoznania się z ogólnymi warunkami ubezpieczenia niskiego wkładu własnego celem uzyskania wiedzy między innymi o tym, jaki jest rzeczywisty zakres ochrony ubezpieczeniowej, jakie wypadki są objęte tą ochroną oraz jakie są ewentualne wyłączenia odpowiedzialności ubezpieczyciela. Na powodach spoczywał znaczny ciężar z tytułu umowy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, której powodowie nie są stroną, jednakże zobowiązani zostali do uiszczenia kosztów tegoż ubezpieczenia. Pomimo tego, powodowie nie mieli w okolicznościach rozpoznawanej sprawy faktycznie żadnych możliwości, aby dowiedzieć się, jaki jest zakres ochrony ubezpieczeniowej, a także o innych istotnych postanowieniach umowy ubezpieczenia. W istocie dysponowali zatem jedynie oświadczeniem pozwanego, że pokrywa rzekome koszty ubezpieczenia, nie wiedząc jednak naprawdę za co płacą.
Skutkiem podważenia legalności postanowień dotyczących ubezpieczenia wkładu własnego, jest ich bezskuteczność. Co za tym idzie, kredytobiorca wobec niezwiązania go obowiązkiem zapłaty składek za ubezpieczenie, może domagać się od banku zwrotu wcześniej wpłaconych kwot. Jeżeli takich składek było już kilka, roszczenie kredytobiorcy może przekroczyć kilkanaście tysięcy złotych. O takie kwoty toczą się też procesy sądowe kredytobiorców z bankami, bo w takim sporze, nie bardzo można liczyć na dobrowolny zwrot kosztów przez bank. Należy przy tym pamiętać o kilku rzeczach. Roszczenia o zwrot składek za ubezpieczenie niskiego wkładu, jako świadczeń nienależnie pobranych, przedawniają się po upływie 10 lat, co należy mieć pod uwagę ustalając, za ile składek bank ma zapłacić kredytobiorcy. Od banku można domagać się także odsetek ustawowych od dochodzonych sum – oznacza to dodatkowe nawet kilkaset złotych. Złożenie pozwu przeciwko bankowi, nie może wpływać sam kredyt hipoteczny, w tym na jej rozwiązanie przez bank; kredytobiorca nie powinien obawiać się negatywnych konsekwencji ze strony banku. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 maja 2015, w sprawie o sygn. akt II CSK 768/14 przesądził:
eliminacja danej klauzuli umownej jako konsekwencja jej abuzywności nie może prowadzić́ do sytuacji, w której następowałaby zmiana prawnego charakteru stosunku obligacyjnego łączącego twórcę̨ wzorca i kontrahenta.
Na zakończenie, warto dodać, że w ostatnich latach, problematyka ubezpieczenia niskiego wkładu została mocno nagłośniona w mediach. Zapadło już szereg wyroków w postępowaniach wytoczonych bankom przez kredytobiorców. Samym mechanizmem ubezpieczeń zajęły się również instytucje nadzorcze, w tym Komisja Nadzoru Finansowego. Wszystko to spowodowało, że banki zmodyfikowały wzory umów kredytowych w omawianym zakresie, „dostosowując” je do pojawiających się zarzutów czy wyroków. Tytułem przykładu służą wyroki warszawskiego Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 6 sierpnia 2009, sygn. akt XVII AmC 624/09 i z dnia 24 sierpnia 2012, sygn. akt XVII AmC 2600/11, które zakwestionowały zamieszczanie w umowach klauzul zmuszających kredytobiorców opłacania składek z góry za cały okres ubezpieczenia, bez możliwości zwrotu w przypadku wcześniejszej spłaty niskiego wkładu własnego, czy całego kredytu oraz klauzul nakładających na kredytobiorców dodatkowe koszty obok składek. Banki zrezygnowały z tych postanowień wiedząc, że narażały się w sposób zdecydowany na przegrany proces. Można mieć pewność, że w kolejnych latach modyfikacje te będą się pogłębiały – niekoniecznie uwzględniając interes kredytobiorcy.
autor: adwokat Damian Nowicki
Najnowsze komentarze