Przymusowa licytacja mieszkania, a dochodzenie należności przez Wspólnotę Mieszkaniową

Posted By KPRF Law Office

Prawdopodobnie każda, a na pewno większość wspólnot mieszkaniowych boryka się z problemem nieregulowania bieżących opłat przez choćby jednego właściciela lokalu, a tym samym członka wspólnoty mieszkaniowej. Jak można dochodzić należności jednocześnie „wykluczając” właściciela lokalu ze wspólnoty mieszkaniowej i czy przymusowa licytacja mieszkania dłużnika jest jedynym sposobem na usunięcie problemu w przyszłości?

Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali (dalej jako „uwl”), jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. W takim przypadku właścicielowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać na trzy istotne kwestie z punktu widzenia dochodzenia należności w trybie art. 16 uwl.

Po pierwsze, koniecznym jest spełnienie pierwszej z przesłanek wskazanych w art. 16 uwl, a więc dłużnik – członek wspólnoty musi zalegać z opłatami w sposób długotrwały. Określenie „długotrwałości” nie zostało w ustawie w żaden sposób sprecyzowane, nie został również określony okres jaki możemy uznać za długotrwały, a tym samym usprawiedliwiający i umożliwiający skorzystanie z procedury przewidzianej w art. 16 uwl.Prowadzi to do tego, iż z uwagi na charakter zapisu, ciężko jest mówić o pewności w kontekście zasadności złożenia pozwu na podstawie art. 16 uwl i gwarancji powodzenia we wszczętej już sprawie. Co ciekawe, art. 16 uwl wskazuje na „długotrwałość” zalegania z opłatami, nie precyzuje jednak, czy oznacza to równocześnie, iż dług ma być znaczny. Doktryna i orzecznictwo wskazują jedynie pomocniczo, iż do skorzystania z trybu przymusowej licytacji lokalu wystarczy, by stan zadłużenia utrzymywał się od dłuższego czasu i zagrażał on interesom wspólnoty.Dodatkowo w postępowaniu sądowym warto jest wskazać, iż podejmowane przez wspólnotę mieszkaniową łagodniejsze działania, takie jak egzekwowanie należności przez komornika, nie przyniosło spodziewanych rezultatów, a dłużnik wciąż nie reguluje należności za kolejne okresy. Dodatkowo istotną kwestią jest wykazanie, że nieregulowanie opłat ma charakter uporczywy i nie jest wynikiem obiektywnych trudności dłużnika.

Po drugie, wspólnota mieszkaniowa, chcąc doprowadzić do przymusowej licytacji lokalu na mocy art. 16 uwl, musi podjąć uchwałę właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do wytoczenia powództwa przeciwko dłużnikowi, zgodnie bowiem z art. 22 § 3 pkt 7 uwl, wytoczenie powództwa w tym trybie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

Po trzecie, istotną kwestią z punktu widzenia budżetu wspólnoty mieszkaniowej, jest również wartość przedmiotu sporu, która w sposób bezpośredni decyduje o wysokości opłaty sądowej od pozwu. W sprawie o przymusową licytację lokalu w trybie art. 16 uwl wartością przedmiotu sporu jest wartość lokalu dłużnika, zaś od tego oblicza się wysokość opłaty sądowej, która wynosi 5% wartości przedmiotu sporu. Innymi słowy wysokość opłaty od pozwu wynosić będzie 5% od wartości mieszkania (przybliżonej). Przykładowo więc, aby złożyć pozew o przymusową sprzedaż mieszkania wartego 300 000 zł, należy przy wniesieniu pozwu wpłacić 15 000 zł tytułem opłaty od pozwu.

Podsumowując, aby doprowadzić do przymusowej licytacji lokalu w trybie at. 16 uwl, konieczne jest spełnienie przesłanek nałożonych przez w/w przepis i przeprowadzenie następującej procedury:

• dłużnik – członek wspólnoty (właściciel lokalu) musi długotrwale zalegać z opłatami należnymi wspólnocie; długotrwałość zaległości jest kategorią ocenną i wymaga w każdym przypadku odrębnej analizy,
• wspólnota mieszkaniowa, na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, musi podjąć uchwałę w przedmiocie zgody na skierowanie sprawy na drogę sądową i udzielenia zarządowi wspólnoty mieszkaniowej pełnomocnictwa do wytoczenia powództwa, zgodnie z art.22 par. 3 pkt 7 uwl;
• zarząd wspólnoty w imieniu wspólnoty mieszkaniowej złoży pozew o nakazanie sprzedaży lokalu dłużnika zgodnie z art. 16 uwl.

Mając jednak powyższe na uwadze, warto wskazać, że postępowanie w tym trybie nie dość, że wiąże się z wysokimi kosztami procesowymi, to jeszcze w swej naturze jest niepewne, gdyż przez niedookreślenie „długotrwałości zalegania z opłatami” Sąd może wydać wyrok niekorzystny dla Wspólnoty.

Podkreślić należy jednak, iż przymusowa licytacji lokalu w trybie art. 16 uwl nie jest jedynym sposobem na dochodzenie należności od dłużnika – członka wspólnoty mieszkaniowej oraz licytacji jego lokalu.
W przypadku braku bieżącego regulowania należności wobec wspólnoty, wspólnota może ich dochodzić w postępowaniu upominawczym zgodnie z art. 15 uwl. Jeśli wspólnota mieszkaniowa uzyska prawomocny nakaz zapłaty przeciwko niepłacącemu właścicielowi, może wystąpić do sądu o klauzulę wykonalności, a po jej uzyskaniu skierować do komornika wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości dłużnika.

Nie ukrywam, iż jestem zwolenniczką drugiego sposobu dochodzenia należności. Postępowanie jest o wiele prostsze:

• nie jest potrzebna odrębna uchwała wspólnoty mieszkaniowej, gdyż dochodzenie roszeń należnych wspólnocie jest czynnością zwykłego zarządu,
• nie trzeba udowadniać „długotrwałości” w powstałych zaległościach, co jest pojęciem niedookreślonym i jako takie subiektywnym w kontekście każdej konkretnej sytuacji,
• opłata od pozwu jest obliczana od wysokości dochodzonej należności, a nie od wartości nieruchomości, co wiąże się z niższymi kosztami wszczęcia procesu ponoszonymi przez wspólnotę mieszkaniową i idącym za tym ryzykiem w przypadku przegranej w subiektywnym procesie jakim jest powództwo o przymusową licytację lokalu zgodnie z art. 16 uwl.

Co więcej, uzyskanie prawomocnego tytułu wykonawczego zgodnie z art. 15 uwl i prowadzenie egzekucji z nieruchomości przez komornika prowadzi do tego samego co przymusowa licytacja regulowana przez art. 16 uwl, a więc do wykluczenia dłużnika z grona członków wspólnoty mieszkaniowej.

aplikant adwokacki Anna Zejdler

Kancelaria KPRF Law Office