Z dniem 15 grudnia 2014 roku weszła w życie nowa instytucja w polskim prawie cywilnym, tj. umowa odwróconego kredytu hipotecznego.
Wprowadzona zmiana daje możliwość uwolnienia przez posiadaczy nieruchomości zamrożonego w nich kapitału, zwłaszcza biorąc pod uwagę stałe wydłużanie się przeciętnego czasu trwania życia, przy jednoczesnym stosunkowo niskim poziomie otrzymywanych świadczeń emerytalnych. Odwróconego kredytu hipotecznego mogą udzielać jedynie instytucje zaufania publicznego podlegające szczególnym regulacjom, tj. banki, których działanie reguluje ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Prawo bankowe.
W umowie odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy. Z kolei kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami.
Powyższe znaczy tyle, iż kredytobiorca będący właścicielem/ współwłaścicielem/ użytkownikiem wieczystym nieruchomości lub lokalu, do którego przysługuje mu udział w spółdzielczym własnościowym prawie,może zawrzeć z bankiem pisemną umowę, w której po ustaleniu wartości rynkowej w/w nieruchomości/lokalu, bank wypłaci mu jednorazowo lub w ratach, przez okres i w wysokości oznaczonej w umowie, kwotę odwróconego kredytu hipotecznego. Czas wypłat ograniczony jest do dnia śmieci kredytobiorcy. W zamian na jednorazową wypłatę określonej przez bank wartości nieruchomości bądź w przypadku współwłaścicieli nieruchomości – wartości ich udziału, wierzytelność banku (kwota udzielonego kredytu wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami określonymi szczegółowo w umowie) zostanie zabezpieczona wyłącznie poprzez ustanowienie hipoteki na tej nieruchomości lub prawie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a w księdze wieczystej nieruchomości zostanie ujawnione roszczenie o przeniesienie własności lub prawa.
Umowę o odwrócony kredyt hipoteczny mogą zawrzeć zarówno indywidualne osoby fizyczne posiadające prawo do nieruchomości lub jej części, czy też udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, jak i małżonkowie. W przypadku śmierci jednego z kredytobiorców, prawo do wypłaty dalszych rat przysługujących zmarłemu kredytobiorcy, przysługuje żyjącemu małżonkowi (również kredytobiorcy), który nabył po zmarłym udział we współwłasności lub prawie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w wysokości proporcjonalnej do wysokości nabytego udziału.
Całkowita kwota zapłaty staje się wymagalna z upływem roku od dnia śmierci kredytobiorcy, a w przypadku, gdy kredyt został udzielony więcej niż jednemu kredytobiorcy, z upływem roku od dnia śmierci ostatniego z kredytobiorców. Bardzo ważnym aspektem odwróconej hipoteki jest okoliczność, iż spadkobiercy kredytobiorcy mają prawo w terminie 12 miesięcy od dnia jego śmierci dokonać spłaty całkowitej kwoty kredytu – a tym samym wykupić od banku prawo do nieruchomości/spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jednocześnie należy podkreślić, że nawet w sytuacji przeniesienia prawa do nieruchomości na udzielający kredytu bank, spadkobiercom jest przekazywana kwota stanowiąca różnicę między wartością roszczenia kredytodawcy a wartością nieruchomości, o ile różnica ta jest dodatnia. Co ciekawe, w przypadku gdyby kredytobiorca nie pozostawił spadkobierców, nadwyżka ze sprzedaży nieruchomości zostanie przekazana, zgodnie z przepisami prawa spadkowego, na rzecz gminy lub Skarbu Państwa.
Zabezpieczenia kredytobiorców ustanowione w umowie stanowią m.in. prawo do odstąpienia od umowy odwróconego kredytu hipotecznego w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, bez podawania przyczyny odstąpienia, czy też prawo do spłaty całkowitej kwoty kredytu lub jego części w każdym czasie (w przypadku gdyby kredytobiorca zdecydował o rezygnacji z kredytu). Ponadto, w przypadku gdyby bank udzielający odwróconego kredytu hipotecznego udzielił nierzetelnych informacji o oferowanym produkcie, bądź sporządził umowę niezgodnie z wymogami szczegółowo określonymi w ustawie, kredytobiorcy, po złożeniu pisemnego oświadczenia w tym przedmiocie, przysługuje prawo do żądania od banku zapłaty 10% odsetek i innych kosztów od wypłaconej części kredytu albo prawo do wypowiedzenia umowy kredytowej i spłaty całkowitej kwoty otrzymanego kredytu z odliczeniem 10% odsetek i innych kosztów.
Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym stanowi o możliwości poprawy warunków bytu osób starszych, których jedynym majątkiem jest posiadana nieruchomość czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dając możliwość uzyskania dodatkowych środków pieniężnych będących uzupełnieniem świadczeń otrzymywanych z systemu emerytalnego, przy jednoczesnym zachowaniu prawa do dożywotniego zamieszkiwania w obciążonej nieruchomości/ lokalu. Otrzymane przez kredytobiorcę środki mogą być przez niego swobodnie rozdysponowane, służąc zaspokojeniu jego potrzeb konsumpcyjnych, czy też pokrywaniu wydatków związanych z leczeniem. Ponadto dochód ten wyłączony jest od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
O wadach odwróconej hipoteki możemy mówić przede wszystkim w związku z niebezpieczeństwem zaniżania przez banki wartości obciążanych nieruchomości poprzez możliwość sporządzania wycen nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej, co w konsekwencji wiąże się z niższymi kwotami wypłacanymi kredytobiorcy. Kolejną istotną wadę stanowi nieusuwalny brak możliwości określenia czasu trwania takiej umowy, gdyż nie można przewidzieć momentu śmierci kredytobiorcy. Warto wziąć pod uwagę, iż gdy czas trwania życia kredytobiorcy po zawarciu umowy nie będzie zbyt długi, w przypadku rat comiesięcznych, bank zdąży wypłacić zaledwie niewielki ułamek rzeczywistej wartości nieruchomości, w związku z czym upadnie główny cel instytucji w postaci długoterminowej poprawy poziomu życia seniorów. Dodatkowo, w ustawie szczegółowo wskazano obowiązki, które w okresie trwania umowy obciążają kredytobiorcę, tj. obowiązek posiadania ubezpieczenia nieruchomości/lokalu od zdarzeń losowych, utrzymywanie nieruchomości/lokalu w stanie niepogorszonym, w szczególności dokonywanie bieżących napraw i remontów, czy w końcu obowiązek terminowego uiszczania podatków i opłat związanych z korzystaniem z nieruchomości/lokalu. Obowiązki te, biorąc pod uwagę adresatów wprowadzonej nowelizacji, którymi są osoby w zaawansowanym wieku, często schorowane i samotne, mogą być trudne w realizacji.
Odwrócony kredyt hipoteczny stanowi przydatne rozwiązanie dla właścicieli nieruchomości/lokali, potrzebujących szybkiego zastrzyku dużej gotówki, bądź stałego comiesięcznego wsparcia. Wątpliwości budzić może możliwość szacowania przez banki rynkowej wartości nieruchomości/lokalu, co w przypadku potencjalnych zainteresowanych odbiorców tej instytucji – osób starszych, sięgających po nowe, niesprawdzone dotąd instytucje prawne, może stanowić pole do potencjalnych nadużyć i być niejako finansową pułapką. Jednak umowa odwróconego kredytu hipotecznego zawierana z profesjonalnymi podmiotami, objętymi stosownym nadzorem i regulacjami prawnymi, daje niejako gwarancję jej bezpieczeństwa, zwłaszcza biorąc pod uwagę fakt, iż kredytobiorca może bez podania przyczyny odstąpić od jej zawarcia w określonym ustawowo 30-dniowym terminie, jak również w przypadku poprawy sytuacji materialnej, kredytobiorca ma prawo do całkowitej/częściowej spłaty kwoty udzielonego kredytu, czy wypowiedzenia umowy w każdym czasie.
Nowe rozwiązanie zatem z jednej strony niesie za sobą wiele wątpliwości i potencjalne ryzyko finansowej pułapki. Z drugiej strony jednak, należy je pozytywnie ocenić w kontekście deski ratunkowej dla ludzi w tarapatach finansowych.
Jako, że instytucja odwróconego kredytu hipotecznego funkcjonuje dopiero od kilku dni, trudno już w tym momencie oceniać, czy rozwiązanie to przyniesie więcej szkody czy pożytku. Pewnym jest, że w niektórych przypadkach może być ono rozpatrywane jako potencjalna jedyna deska ratunkowa dla ludzi znajdujących się w bardzo trudnej sytuacji finansowej. Z drugiej jednak strony, potencjalne ryzyko z tym związane sugeruje ostrożność w ocenie i zachowanie zdrowego rozsądku.
Autor: radca prawny Aneta Szczęśniak
Najnowsze komentarze